Kdo odpovídá za zpoždění stavby a kdo zaplatí vzniklé škody?
Stavba se opozdila o týdny nebo měsíce. Kdo za to odpovídá — stavební firma, investor, projektant, dodavatel materiálu, nebo nikdo?
Za každé zpoždění nemusí automaticky odpovídat stavební firma
Pokud se zhotovitel ve smlouvě zaváže dokončit stavbu v určitém termínu, měl by tento termín dodržet.
Samotné překročení termínu ale ještě nemusí znamenat, že všechny následky automaticky nese zhotovitel.
Stavbu může zdržet například dodavatel, ale také objednatel, změna projektu, neposkytnutí potřebné součinnosti nebo mimořádná událost.
Kdo může zpoždění stavby způsobit?
Nedostatek pracovníků, špatné plánování, nezajištěný materiál nebo opožděný nástup na stavbu.
Pozdní rozhodnutí, neposkytnuté podklady, opožděná platba nebo změny během realizace.
Chybějící dokumentace, změny projektu nebo situace, kdy stavba nemůže pokračovat bez potřebného rozhodnutí.
Jedna profese může čekat na dokončení předchozí práce.
Některé práce není možné bezpečně nebo technologicky provádět za nevhodných podmínek.
Mohou nastat nepředvídatelné překážky, které nejsou pod kontrolou žádné ze stran.
Když stavbu zdržuje sám objednatel
Stavební firma nemůže vždy odpovídat za termín, pokud sama nemůže pokračovat kvůli objednateli.
Typickým problémem může být neposkytnutí potřebné součinnosti.
Rozhodující je smlouva o dílo
Dobře připravená smlouva by neměla řešit jen cenu stavby.
Měla by jasně definovat také termíny a postup při jejich změně.
Smluvní pokuta za zpoždění stavby
Ve smlouvě o dílo je možné sjednat smluvní pokutu pro případ, že některá strana nesplní konkrétní povinnost.
Pokuta za každý den prodlení
Smlouva může například stanovit konkrétní částku nebo procento z ceny díla za každý den prodlení s dokončením stavby.
Kdo zaplatí škodu způsobenou zpožděním?
Zpoždění může objednateli způsobit skutečné finanční náklady.
Může například dál platit nájem, skladování, další financování nebo jiné náklady, které by při včasném dokončení nevznikly.
Porušení povinnosti
Například nedodržení závazného termínu, za který odpovídá konkrétní smluvní strana.
Souvislost se škodou
Je potřeba doložit, že konkrétní škoda vznikla právě v důsledku tohoto porušení.
Když se rodina nemůže nastěhovat včas
Rodinný dům měl být podle smlouvy předán 30. září. Kvůli zpoždění prací je dokončen až o dva měsíce později.
Majitelé mezitím musí dál platit nájem za původní byt.
Pokud prokážou, že zhotovitel porušil svoji smluvní povinnost a právě kvůli tomuto prodlení jim vznikly další náklady, může vzniknout otázka jejich náhrady.
Vícepráce mohou změnit nejen cenu, ale i termín
Během stavby se často mění rozsah prací.
Investor například požádá o další místnost, změnu materiálu, jiné technické řešení nebo další práce.
Ideálně by měl být každý významnější požadavek a jeho dopad na harmonogram zachycen písemně.
Proč je při zpoždění důležitý stavební deník?
Po několika měsících si jednotlivé strany často pamatují průběh stavby jinak.
Stavební deník může zachytit důležité skutečnosti přímo v době, kdy nastaly.
Jak riziko sporů kvůli zpoždění snížit?
Stanovte termín, povinnosti a pravidla změn.
Rozdělte stavbu do konkrétních etap.
Zachycujte vícepráce a změny rozsahu.
Průběžně dokumentujte skutečný stav realizace.
Problémy s termínem řešte hned, ne až při předání.
Chybu může udělat firma i investor
Při sporu o termín je jednoduché hledat jednoho viníka. Realita staveb bývá složitější.
Měl by zajistit
- organizaci vlastních prací,
- pracovníky a kapacity,
- povinnosti převzaté smlouvou,
- včasné upozornění na překážky.
Měl by zajistit
- potřebnou součinnost,
- včasná rozhodnutí,
- podklady, které má dodat,
- plnění svých smluvních povinností.
Nejdříve zjistěte příčinu, až potom hledejte odpovědnost
U zpoždění stavby neexistuje jednoduché pravidlo, že vždy platí stavební firma nebo vždy investor.
Rozhoduje zejména smlouva, skutečný průběh stavby a příčina, kvůli které nebyl termín dodržen.
Mějte průběh zakázky přehledně zdokumentovaný
Stavební deník, smlouvy, zákazníci a další důležité informace o stavební zakázce na jednom místě.
Prohlédnout ProjektovnuŘešíte stavbu? Pojďme dál.
Popište, co potřebujete, a získejte nabídky od ověřených stavebních firem. Nebo si prohlédněte katalog a vyberte si sami.